楼市困局难破

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　　【摘要】目前的一二手联动机制显然还远远谈不上成熟。其中一个最大的难题就是客户资源的转化。表面上风生水起的一二手市场联动很可能在某个时期再次销声匿迹。
　　只松动地方一级的限购管制，个人商品房贷款仍由银行独立审核，限购令依旧有效。换句话说，不符合限购信贷政策的成都市民，依旧不能借着短暂的放松政策购买自住房；可以从中获得好处的人，必须满足资金充裕，且具备成都市本市户籍或能以变通方式获得户籍居民代购两项条件这样的人，叫做炒家。面对有限的客源以及日益严峻的形势，以往分别从事一二手房市场交易的开发商和中介公司不再各自为政甚至争抢客源，而是采取一二手房市场联动的方式抱团取暖，来度过当下的楼市“寒冬”。
　　“没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。”丘吉尔这句名言，也可以用来形容时下房地产开发商和经纪公司的微妙关系。不断升级的限购令将楼市的客户范围越勒越紧，随之不断萎缩的，还有开发商和经纪公司的盈利空间。
　　所谓一二手联动是指开发商找二手房中介公司合作，利用二手房门店网络销售自己的楼盘。市场低迷时期，一二手联动被多家地产中介机构看做仁术珠尘，甚至一些媒体预测这种方式或许成为未来销售主流。据搜房网 了解，随着调控不断深入，许多尚未涉足一二手联动领域的开发商开始谋划进入，原有一二手联动业务较成熟公司则纷纷表示将继续加强一手分销与业务联动。
　　一二手市场联动不过是淡季救急的无奈之举，它既不会对当下的成交量有显着影响，也很难构架起一个稳定的利益联盟，只要市场稍有好转，或者开发商适应了调控时期的市场状况，二者将再次“分道扬镳”。走进市区几家二手房中介公司门店，发现里面不仅有各种二手房信息，而且也出现了一些新房的销售信息，甚至将某楼盘的易拉宝摆放在显眼位置。如果店内没有你中意的二手房源，二手房经纪人还会很热情的给你推荐他认为合适的新楼盘。这样的场景似曾相识，在2008年楼市淡季也曾经出现在市民面前。一二手市场联动也算不上是什么新鲜词了。
　　一二手房市场联动的主要动力是什么？是开发商销售压力大还是二手房中介公司生存困难？从实际情况看，必然是二者兼而有之。调控下房地产市场的蛋糕缩小了，开发商和二手房经纪公司谁都不能独善其身。不过，普遍观点还是在一二手市场联动中，开发商占据主导地位。搜房网近期的调查数据也支持了这一观点。
　　目前，一二手联动业务在房地产市场成熟度较高的上海已成气象。一位刚刚从上海“取经”来的北京房地产开发商告诉搜房网 ，开发商要为一二手房市场联动付出高昂的佣金比例。据介绍，如果开发商组建自己的销售团队，成本一般为销售额的2‰，请代理行的话为6‰~8‰，而一二手房市场联动的佣金比例远高于此。
　　“这么高的佣金比例使我们的销售成本难以控制。即使我们现在采用了这种方式，也不会作为一种长久的销售手段。”上述人士表示。但是，如果开发商不支付可观的佣金比例，也很难吸引到合适的合作伙伴。据了解，因为佣金比例难以协调而流产的例子也不在少数。这种天然的“利益矛盾”，导致了开发商和二手房中介公司很难形成长久的“销售联盟”。
　　当然，一二手市场联动不会成为销售主流，也不能否认其在当前低迷的市场行情下对一些具体项目起到的特殊意义。集团利用一二手市场联动的方式，短期内确实帮助合作的开发商实现了预期销售目标，也为自己带来了更多的合理利润。“现在主要是一些位置较为偏远的项目看重我们在市区的店面优势。”伟业我爱我家表示，今后也会不断深入并加大对于二三级市场联动销售的模式创新与尝试。
　　住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户，这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说，如三亚的旅游地产，虽然风景优美但缺乏相应配套设施，而价格类似的台北阳明山地产，则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。
　　提示：减小风险带来的损失，你需要跟多保障。