分享地产牛市，保险资金曲线投资房地产

　　曲线投资房地产——保险资金分享地产牛市的另类路径

　　据媒体报道称，中国平安近期巨资购入北京某黄金地段写字楼；中国人寿首席投资官刘乐飞在不久前的一次新闻发布会上，亦表示出了对房地产市场较大的热情。而且有关保险公司透露正在积极研究投资房地产领域，前期准备工作已在进行中。据此，业内人士认为，保险资金进入房地产领域似乎指日可待，房地产将成为保险资金运用的新渠道。

　　为何青睐房地产？

　　之所以保险资金对房地产如此青睐，主要有两大原因：一是可供运用的保险资金规模随着保险业的发展而快速膨胀，但相对应的是，随着证券市场高歌猛进以及加息等因素，保险资金可应用的渠道已有收敛的趋势。为何？因为证券市场的牛市演绎使得目前股市已处于历史高位，风险及不确定性太大，未来一段时间，保险公司热衷投资股票市场的场景不太可能会出现。而年内的数次加息则意味着进入到加息周期，也使得债券的预期收益率有所下降，保险资金的确需要另辟蹊径，寻找新的投资渠道。

　　二是房地产行业的确收益率预期较高。因为人民币升值的趋势依然存在，尤其是外贸顺差的持续走高促使人民币升值趋势有进一步提速的可能。而海外市场经验表示，在本币升值的过程，本币计价的资产价格会迅速蹿高，日本如此，韩国也如此。同时，房地产尤其是商业地产，比如说写字楼、商辅等既可以达到保值的目的，也可以获得租赁所带来的稳定的现金流。如此就使得房地产尤其是商业地产成为保险资金青睐的对象。

　　曲线投资房地产

　　但可惜的是，业内人士认为，目前保险资金对于房地产领域的投资尚未开禁，因为媒体的公开信息显示，在3月20日，中国保监会宣布保险资金投向不动产的道路已经开通，但有信息显示，可投向不动产的保险资金应用总额的700亿元暂不投向房地产，也就是说，保险资金虽然可以投资不动产，但不动产可能并不包括业内人士所预期的房地产。

　　不过，近期相关信息显示，保险公司却通过“变通”的方式曲线投资房地产，一是以自用名义购买商用楼宇，由于购买商用楼宇是保险公司的自有资金，可以看成是保险资金的运用。而且这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并表示或将部分楼层通过租赁形式收取不菲的租金费。那么，在目前监管层尚未直接允许保险资金投资房地产的形势下，这种“自用”+“租赁”的模式，可以理解为“曲线”或“变相”投资房地产，甚至有观点称，这可看成是“打擦边球”。

　　二是通过投资房地产股票的方式曲线投资房地产。因为目前A股市场虽然处于历史高位，可供长期投资的股票品种越来越稀少，但由于房地产股票伴随着房地产的行业景气而有望不断提升其内在估值优势，房地产股票的可投资价值也伴随着房地产行业景气延续而水涨船高，所以，保险资金可以通过投资房地产股票的方式达到间接、曲线投资房地产的目的，尤其是投资商业地产比例较高的房地产股票更是如此。

　　期待直接投资

　　事实上，保险资金已有所行动，比如说在万科的2006年报中显示出中国人寿持有5634万股份，再比如说在金融街2007年一季度季报中显示出中国人寿持有2209万股份，而金融街则是典型的商业地产股，所以，通过持有房地产股票的方式，保险资金也是曲径通幽，达到投资房地产的目的。而且由于房地产股票较房地产更具有流动性，如此更能够为保险资金应用提供一个新的方向。

　　但即便如此，保险资金依然青睐于直接投资房地产，一方面是因为通过投资房地产股票等方式固然可以达到分享房地产牛市盛宴的目的，但毕竟房地产股票的短期波动风险并不亚于房地产的长期波动风险，房地产股票的流动性只能部分化解投资风险。另一方面则是房地产毕竟属于不动产，而保险资金投资不动产的大门已开启，因此将房地产从不动产中单独划出，不允许保险资金投资房地产，在逻辑上的确难以解释得通。所以，这可能也是前文中所提及的保险公司对直接投资房地产非常热心的原因之一。