现阶段的房价适合买房吗

置业乃人生大事,古语也有云,需乐业,更需安居！你我都不是和尚尼姑,六根不净,无法免俗,逃不开这购房置业的红尘烦扰。谨以此文献给纠结中的你我,希望能撩开心中迷雾,显现迷津。先分析近年来全国房价走势,粗略划分大约有以下几个阶段：第一阶段：2000年 2005年期间,全国房价处于平缓上升阶段,涨幅相对较小,比较平稳；第二阶段：2005年 2007年期间,房价步入较为快速的上升通道,涨幅相对较大,呈现一定的泡沫态势；第三阶段：2007年 2009年期间,受国家宏观调控政策影响(主要是货币政策调控,2007年12月21日,一年期存款利率达到峰顶4.14%；2008年6月25日,存款准备金率达到峰顶17.5%),房价已开始呈现下跌趋势,加之2008年的金融危机影响,进一步促使了房价大幅下跌,相比07年初,房价在最低点的时候应该达到了1/3左右的降幅；第四阶段：2009年 2011年期间,中国率先走出经济危机阴霾,引领全球经济复苏,同时受经济危机期间全球性通货膨胀地雷引爆的影响,我国房价步入疯狂上升阶段,相比08年房价最低点,房价估计翻了2-4倍。
作为一名房地产从业者、经济学和货币学研究者,笔者始终相信一个真理,没有永远上升和下跌的房价,波浪型的曲线图是必然的,不要相信周围人的 善意告诫 和武断直觉,房价过低,必然上升；房价过高,必然下跌。国家的房地产宏观调控政策有用吗？没用！实践早已证明,纯行政性、半经济性的房地产宏观调控政策一定程度上能够延缓房价走势,但不能真正影响房价大局。
近年来,国家所谓的强令央企退出房地产领域、提高房地产交易税费、颁布限购令、刻意降低招拍挂地价、提高首付比例、实施片区限价等等,大多属于盲目着眼于控制需求,无视增加供给,政策漏洞太多,挤出效应明显,效果众所周知,尤其是部分政策违背经济学原理,仅为追求政绩和面子工程,简直荒谬可笑。什么政策有用？货币政策！这点很多童鞋们未必能够完全理解,但是可以从现实生活中感受到,君不见通货膨胀的影响遍及全国,房价顺势而涨。
可以说,货币是经济的血脉,货币政策左右着全国经济大局,即使是奉行自由经济、反对宏观调控的西方列强,也充分认识到货币武器的强大。其中,最关键的武器就是加息,威力不亚于核弹,只要加息到一定程度,房价必然下跌,这点央行的周小川先生肯定心知肚明。为什么央行在加息政策上如此谨慎,下面我们站在周小川先生的宝座上来分析下,加息事关重大,影响深广,一方面提高了存款利率,银行吸纳了更多的存款和货币流动性,通货膨胀程度得以减缓,大量房地产资金回流银行,促使房价下跌或阻缓上升势头；另一方面,贷款利率增加,不仅置业者月供增加,更为重要的是全国绝大部分企业借贷成本上升,经营压力更大,而且还可能导致热钱流入,增加输入性通胀风险。稚嫩的央行在2007、2008年期间正是由于过度的使用加息武器,导致在全球型金融危机爆发前,中国已开始出现大量企业破产、房地产下跌的经济危机前兆。
与加息类似的几个货币政策还有调整存款准备金率、调整人民币汇率、公开市场业务操作等等(与西方不同,我国目前的经济和货币环境是半封闭性质的,可用的货币政策不多),与加息的核弹效应相比,相当于常规武器级别,下面逐一分析：
一是调整存款准备金率,央行吸取之前滥用加息政策的教训,更大程度上开始重视使用存款准备金率,试图以限制银行贷款来降低通货膨胀和打压房价,这两年来存款准备金率多次频繁调整,目前早已破了2008年6月17.5%的历史记录,达到了20.5%。至于效果,只能说是很一般,但达到了央行的要求,就是适当控制,不影响经济大局。
二是调整人民币汇率,由于不怀好心的美国佬企图把中国当成当年的日本,频繁对人民币汇率施压,可怜的中国不得不开启人民币上升通道,名义上是盯着一篮子货币,实际上政治因素一直在左右人民币走势,大量热钱流入中国坐等人民币升值,一方面加剧了我国通货膨胀局势；另一方面,部分热钱投入房地产领域,推升了房价上升。
三是公开市场业务操作买卖国债等证券,学西方的点子,鉴于国情不同(我国央行相比西方权力太大),实在没什么用,说都懒得说。清楚了原理,下面来分析下未来房价走势：一、货币政策影响。与2008年经济危机时的我国经济环境相比(2007年12月一年期存款利率峰值4.14%,2008年6存款准备金率峰值17.5%),目前我国一年期存款利率为3.25%,存款准备金率为20.5%,利率比当前峰值低0.89个百分点,存款准备金率高3个百分点,由于存款准备金率对房价的影响远比加息要低,所以目前的货币政策调控力度相当于2008年时的八成左右。需要注意的是,由于目前我国通货膨胀情势依然严峻(2011年3月达到5.4%),迫于广大老百姓的压力,央行必然进一步加息,时间是迟早的问题,估计是在今年5月、6月左右。总体而言,受货币政策影响,房价上升空间不足,势头乏力。
二、通胀预期影响。通胀无疑是广大老百姓心头之痛,物价飞涨,货币贬值,投资无门,似乎只有房地产才是唯一保值渠道,由于近期发布的CPI数据居高不下,受人民币升值趋势进入的热钱依然不少,通胀预期难以在短期内改变,相信仍有许多人将投入置业大军中。需要重视的是,通胀预期受未来政策和经济形势影响较大,一旦经济形势改变,通胀预期很容易随之而变。
三、国际因素的影响。目前,全球都已尾随中国步入通货膨胀通道,我国面临的输入性通胀压力较大,例如油价飞涨。好消息是欧洲等西方列强都已开始加息,美联储加入其中是迟早的事,加之人民币汇率上升空间不足,国内热钱可能会逐步退出中国。
四、国内房地产行政宏观调控政策影响。可以预见的是,政府将进一步出台更加严紧的房地产宏观调控政策,与以往政策类似,大多仍是仅盲目着眼于控制需求,天真以为大家都不买房,这房价就会降,干脆哪天直接颁个命令停止房地产交易过户算了。骂归骂,但不可否认的是,国家房地产行政宏观调控政策越紧,需求将被人为压制,效果有几个方面,一是市场购房者一定程度上有所减少；二是增加了部分业主捂盘惜售心理；三是可能形成市场恐慌情绪。简而言之,政府出发点是好,可惜懂经济的人少,结果未必美妙,态度依然重要。最终做个总结,事先申明,我不是神仙,无法预料房价涨跌,在下只是知道,如果政府真心控制房价,加息即可,但所谓有得必有失,关键要看政府如何取舍,可以预见的是未来央行必将进一步加息及实施更严格的货币政策,其力度只有知、地知、周先生知。对于广大纠结在是否该近期买房的同胞们而言,只能奉送一句投资真理：当周边的人都在狂热购房、房价高涨时,请保持好心态；当周边的人都在恐慌卖房、房价大跌时,一定要相信自己,大胆入手。